第 21 讲 地租套利与土地财政
课程背景与嘉宾介绍
今天是2022年1月22日，辛丑年十二月二十，还有十天过年。今天是《资本论》第二十讲，主题是“地租套利与土地财政”。其实这是我给某位领导的一个作业，大家更需要一个在学术上清晰、更准确的东西，因为这不是一个整论，也不是一个议论，它是一个非常严谨的学术论证的过程。
另外，香港这边的朋友也很急切，这都能理解。因为香港有一个富豪叫刘兰雄，他的公司与“皮带哥”（指任泽平）合作，所以他买了好多“皮带哥”的大概还有一些债券，去年亏了上百亿，几乎把他亏出问题来。这个人是绝对聪明的一个人，好多香港朋友问我，因为我虽然跟他有见面，但不是好朋友、不熟悉，但我知道他绝对错。当然我也知道他的问题，他不像那几个老狐狸——香港的老牌那四大家族非常懂战略的，所以他们身边会养门客、会有一些自己的人物。这个刘呢，自是聪明，所以他比较猛，猛人啊，所以他也发财，发财也快，但他往往就是到了这种关节上，他出的问题跟“皮带哥”、跟小任他们具有同质性。
房地产在中国经济中的分量
“皮带哥”不聪明吗？绝顶聪明。“矫慎”（注：应为赵慎或类似指代，此处保留原意或修正为特定人物，根据语境推测可能指代某位知名人士，但速记为“矫慎”，暂保留或修正为“绝对聪明”的重复强调，结合后文“小任”，此处“矫慎”疑为“绝对”或特定人名误识，鉴于后文强调聪明，暂按语境理解为强调其聪明，但速记稿中“矫慎不聪明了决定聪明”语序混乱，推测意为“绝对聪明，绝对聪明”）而且他们都生活在那个位置，基本上是接近最高了。上党的朋友这年底年初大家在思考和总结，总在问我：刘先生、刘兰雄错在哪里呢？我说他错在看人，不是错在事物的判断。
我跟你说一遍你听听看：中国的房地产在中国GDP中占什么样的比重？三成以上。三层以上GDP源于房地产，中国财政收入半壁江山源于房地产。用当下网红引述某他（注：语序混乱，推测为“用当下网红引述某专家的话”）其实不是经济学家，是规划专家的话说，连我们的国防建设的费用，他都是源于房地产。这个民生改善、诸多的事情都来源于房地产，甚至我们货币发行的依据都是房地产。那么房地产在中国经济总量中的分量到了一个什么程度呢？
香港有一个分析师，几乎是最牛的基金经理吧，我不能再说，再说这个不合适了啊。他们的数字虽然是不准确啊，他们认为中国的房地产的存量是四五百万亿，其实他们计算上是错的，远不是这个数啊，比这个数可能大一倍，都说百万亿。里边如果跌百分之二，一百万也不见了，就相当于一个GDP丢掉了。哪年呢？卖地收入呢，八万到十万一万亿。土地财政没了呢，这港财政怎么活呢？土地、地租，围绕着地租已经形成了一个完整的生态。我们的政府、我们的金融机构是活在这个地租生态圈上的。问听到了没有？
“大而不能倒”的逻辑与误判
他们想说什么？“皮带哥”聪明，小任也聪明，大刘啊、刘兰熊这个人，管他叫大刘，大刘也聪明。他们看到了一个什么问题呢？就是这个事情碰不得，所谓“大而不能倒”。为什么他们认为“大而不能倒”？就是不是地产商不能倒，是地产、政道、地产一岛（注：疑为“地产、政道、地产一体”或类似表述，速记为“地产一岛”，结合语境指土地财政体系）围绕着地租形成的土地财政、土地货币、土地金融，甚至包括国防等一系列的事情不要受到影响。你够胆动吗？还什么直接税率法、买房地产税？为什么大家敢于的嘛、公然的去说那些话？是因为他们知道这里边的分量，所以他们认为没有人够胆碰这个东西，至少没有人敢现在就碰这个东（注：疑为“东西”）。
击鼓传花嘛，还给别人就是了嘛，你干嘛要碰他呢？所以他们老神在在、速儿肥（注：疑为“岁月肥”或“慢慢肥”，结合语境指从容获利）。你想啊，他们不了解我国这一代的领导人，他们想的问题不是他们个人的利益或者是某些人的利益，他们想对历史有一个清楚的交代。而且这帮人经历过上山下乡、经历过文革，他们足够的坚强。看慨（注：疑为“看客”或“感慨”）的朋友说这也太不专业了，我说如果是按你的专业理解，那这个泡沫就不应该刺破，地产也不应该限制呀，互联网也不应该整顿，那么教培继续鼓励，那么他们把地租生态发挥到极致。问题是围绕着地租生态形成的这样一个它是一个加速型的，会越来越快、越来越快，最后肯定是车毁人亡。
而大家呢都认为自己很有机会从中间跳车走了，百万亿高净值都认为自己有机会，这不过是这回看错了。有没有人跳车？有哈，还得说那四个老狐狸哈，他们能一五年就开始跳车了，到一八年主要的全部跳完了。好多人说他们蠢，跳房了（注：疑为“跳空了”或“跳早了”），跳早了没有？当然跳蚤了（注：疑为“跳早了”），但是够了呀，赚够了呀，十倍到十五倍还不够吗？比在香港赚的都多，所以他们走了。而后边这些人呢，认为还可以从一五年开始，还可以再用指点（注：疑为“再指点”或“再指点这事儿”），这事儿就想的有点猛了。五年呢，二零二零年，人家一五年跳车，你二零二零年之前就该跳了，你不跳还说那些话，到了二零二一年你想跳车，汽车车速太快了，跳得下去吗？
历史经验与个人感悟
有一个军人出身的姓王的同志，他跳车跳的稍微早了一点啊，二零一九年，虽说受了点伤，但人家不是完整跳车了吗？对吧。这个王健林同志，万达，人家跳的好啊，跳的早啊，能活下去吧？对吧。但有些人还在嘲讽什么？好嘲讽对人对一个党的、一个国家没有承担、没有担带，做出了严重的误判。
其实读《资本论》读到这个程度呢，这实（注：疑为“其实”）马克思地租分了几个部分，做了比较深刻的剖析。地租是完全可以写一本专业的学术著作的，你可以写叫《地摊经济》、《地产的生态》或者《地产》什么的，或者叫《地租生态》，就他是一个可以写一部书的，而且是一个严肃的经济著作的这样一个东西。因为资本主义的年代太久远，《资本论》没有遇到过涂改（注：疑为“图景”或“特殊语境”）之后的一个社会主义共和国，地族（注：疑为“地租”）生态圈发生的事情可能想象得到，而我们正好处在这个时候。
而我们所有的专家学者、经济学家不愿意解释这个问题，功成盛世给了无数的机会，让无数的年轻的学子有机会登顶诺贝尔军学奖（注：疑为“诺贝尔经济学奖”），即使把一件事情吃透足以清世留名了。不过多数的学者专家，包括小任他们，过于在乎那点利了，比如说一千五百万年薪之类的。很多人认为小任不懂经济学，所以呢急功近利，看不懂。其实我不是这样看，因为我觉得皮带、小任、大刘都是顶级高手，他们是看人不行，看得准值呢（注：语序混乱，推测意为“看得不准”或“看错了人”），由于他们的让我感到无比的欣慰。
如果他们都对了，还得了？历史的经验证明，所有的发展中国家，甚至像日本这样的早已经完成发展成为发达国家的国家，都没有跨过后殖民主义这道门，唯一的希望就在中国人身上。而中国人能跨过后殖民主义的门槛，这代人必是出于文革，因为那是一次重要的思想解放运动，恰恰是那一次是思想解放运动，铸造了最后一批人，他们的使命就是将中国带徒（注：疑为“带出”或“带向”）。这是您主意（注：疑为“这是我的主意”或“这是我的观点”），特别是跨越后殖民主义，我应属于内太神（注：疑为“内太神”为特定自称或误识，结合后文“因为我三年出生三岁啊”，推测为“我属于那一代人”或类似表述，暂保留或修正为“我属于那一代”）。因为我三年出生，三岁啊，六六年进入我们各个（注：语序混乱，推测为“六六年进入文革”），文革结束啊，七六年，十三岁进入中学。我进我中学的时候还带红卫兵袖长（注：疑为“袖章”），我很荣幸，就我们那个年级的一个班是一个小队，一个年级是一个中队，我是我们那个年级的红卫兵的中队长，也是学校对付（注：疑为“付队长”或类似职务）啊，因为我那会儿表现不错，所以我对那个时代有我自己的体会和感受。
另外呢，这六年我们成立了第一个马列主义学习小组，那个时候开始读毛线（注：疑为“毛选”）。一个特殊的年代，生活在山西太原，那个时候很多人觉得很可笑，啊啊你能读懂那那个东西吗？我不断读了，还写了些诗哈。好多人认为读不懂，他们不知道真读懂了，真读不懂啊，读懂了以后就很麻烦。就是这代人赶上那个时代，并且读了一些东西，而且读懂了，是皮带、小任、大留（注：疑为“大刘”）他们无法理解的。
回归理论：《资本论》中的地租
回到今天的课程，《资本论》第二十讲，例如套利，以土地财政。我们先讲第一个部分，关于底组（注：疑为“地租”）呢，我好再详细进入理论的部分。我提供一下子，《资本论》第二卷第三篇是“社会总资本的再生产和流通”，社会总资本的在生产和流通里边涉及到了地租，集中第十八章第二个部分“货币资本的作用”里边就涉及到地租，第二十一章“积累和扩大再生产”又涉及到低租（注：疑为“地租”）。《资本论》的第三卷第六篇“超额利润转化为低租（注：疑为“地租”）”，算是专门谈低租的，不过这一篇反（注：语意未尽，速记稿至此结束）。
地租的分类与广义概念
我们不重点讨论农业地租，因为其在当下的中国占比不大，虽然将来意义会变大，但马克思在特殊时代讨论地租时，主要涉及两个问题。在讨论地租之前，首先要厘清地权，即土地的产权。地上物权可能不属于你，但物权中包含了产权和使用权。在许多国家，如香港，只有地上物权（使用权）而非产权；在中国，地上物权包含房子的产权和使用权，但法律上存在争议。
例如在英国，购买一栋楼中的一套房，你获得的仅是六分之一的地权和产权，可能无法获得决策权或投票权，因为其他股东或董事拥有控制权。这种可分割的物权在中国大陆并不存在，大部分情况类似于香港，带有时间限制，如“十年不变”，到期后需重新讨论地权与地上物的关系。广义地租包含了地权、地上物权、产权及使用权构成的全部收入。
广义地租产生的逻辑
理解地租产生的逻辑，需明确今天讨论的地租套利与工业化、城市化、土地资本化及地上物资资本化形成的广义地租循环体系有关。第一是工业化，没有工业化仅是农业地租，土地有限；第二是城市化，工业化需要工人聚集，大规模人群聚集形成城市，包含医疗、学校、公共服务等，使土地变得有价值；第三是土地资本化，地上物资本化一旦完成，广义地租的生态体系便开始出现。
广义地租出现后，形成流转模型，土地开发商、金融机构形成完整环流，涉及土地财政、金融及劳动者收入，构成完整循环。马克思无法讲解我国地租的性质，我将用马克思的分析方法来阐述。我国的地权是人民所有，在某种意义上，人民委托国家或政府代持，即地权是人民所有，由国家代理管理。
地租的性质与归属
马克思强调地权非常重要，未搞清楚地权不能讨论地租。所有土地之上的广义地租收入，理论上都是人民的。这里的地租收入指净收入，即地产开发商去除成本后的收入，既不属于政府（土地财政拿走的部分），也不属于地产开发商、暴力或金融机构。
人民用三十年的劳动，将未来的劳动提前预知为一份地租，这份地租被大家分掉了。地租的源泉是劳动者的未来收入，按马克思的话说，是劳动者的剩余价值形成的地租。地权说清楚了，地租属于人民，这是分析整个地租流转模型非常重要的概念逻辑。
土地财政、货币与金融
围绕地租形成了一个生态圈，首先是土地财政。地权在政府手上，无论是国有土地还是农村集体所有土地，都可通过政府征地获得，卖地收入构成土地财政。这存在伦理和法理问题，因为东西拿去卖需要授权，委托还是信托是一笔糊涂账，但这是讨论制度和政策伦理法律逻辑的基础，也是土地财政改动的依据。
1994年分税制搞了土地财政，1995年联系汇率制度下，货币与美元挂钩。若货币不与美元挂钩，发行依据有三个：一是税收，主体是土地财政；二是共和国资产总量中的房地产和土地；三是营收。人民币发行在联系汇率之后的三个依据全跟地租理论有关，因此货币发行依据是地租，我称之为土地货币。
土地金融与地租套利生态
土地货币是为了活化地租，与之相伴生的是土地金融。中国上市公司中，茅台、五粮液中间夹着八个金融机构，这十五年来它们在忙地租套利，对工业的支持越来越小。由此形成中国特有的现象：土地金融上附着地产商和炒房者，他们通过土地金融发达，寄生于地租套利之上。
地租套利生态圈包括土地财政、土地货币、土地金融和地租套利。土地财政支撑了我国大规模的基础设施建设、城市建设及国防等，具有一定合理性，但也存在伦理和法律问题，至今无人写书说清。土地工业围绕土地建设，形成钢筋水泥、家电及大量工人就业，构成完整的套利生态圈。
地租生态对中国经济的意义
这个生态圈对中国经济发展具有重要意义，其长度可以说是中国腾飞和崛起非常重要的一个过程。土地财政、土地货币、土地金融和地租套利生态圈，共同构成了中国特有的经济现象。我们需要高度重视地租理论，理清其中的伦理和法律逻辑，以便更好地理解和改革现有的土地与金融体系。
地租套利的失控与财富去向
因为我们不依靠地租，就无法完成财务的整个运转，问题在于这个过程是自发而非自觉的。从1994年、1995年联会之后，到2002年开始发展土地，从胡温时代至今的二十年里，我们始终无法完成对地租、生态及系统性描述的论述。地租生态圈应如何分布才合理？大家来讨地租红利、低租套利，套多少合适？如果不合适该怎么办？
更为严重的是，地租套利过程是一种物理运动，它会不断加速，加速到一定程度就会人亡。因为加速过程是大量制造财富和掠夺财富的过程，非常残酷。我在香港看到了这个残酷的过程，只有资本可以通过权力参与整个套利行为，人陷入疯狂。不要认为赖小民、孙立军只是偶然现象，他们是在中国特殊经济大潮中被资本搞晕了头的一部分人。
刹车与万亿财富的归属
我之所以高兴，是因为整个这部加速度的车在19年开始踩刹车，20年再踩刹车，21年地上这个车，我们可以预见的结果是不会社会人亡。如果不这样弄，中国经济就会出现问题。具体事物珍惜中国的GDP一年一百万亿，中国的财政收入二十多万亿，地产的贡献占了一半，卖地收入直接大概八万亿左右，间接可能到十万亿。这块不会全没有，但会少一些，我个人认为没问题。
因为我看的是过往二十年之间通过地租套利累积起来的那部分财富在哪里。自己的计算是百万亿级别，可能有二十万亿走掉了，包括李先生他们几个老狐狸和小狐狸可能走了二十万亿。但大部分还在，至少还有八十万亿甚至可能还有一百万亿摆在那个地方。他们拿这笔钱不愿意去工业化吗？不愿意工业化升级吗？不想给老百姓脱贫致富、共同富裕吗？
财政工具与历史纠偏
这个时候就需要重新使用财政工具，而且要使用得非常好，让他们都开心、高兴地重新参加社会主义建设。在一个特殊的过渡时期，比如2022年下半年我们来不及，那么用过水循环的建设来启动经济，重新拉动红拜镇老百姓的问题先解决。但2022年完成直接式立法之后，我们陆续那消浮在现实生活以外的百万亿副材，请他们回到实体经济中来，与人民伟大的受制建设完成二十八年第二个一百年就不好嘛。
你不要跟我说没有钱，没有了，有的。这部分钱从伦理上和法理上本就属于人民，不小心被拿走了。话说的账儿呢，可能好多朋友不一定同意我的看法，我也不是要打土豪分天地的，没这个意思，甚至我根本就不想让他们把这个钱无偿地送回来，没有必要。只是由于特殊的历史情况发生了，所以好多好多人三代人六口拿三十年的钱、三十年的未来收入，去买一个我本来就属于他的，这个整个的操作逻辑和操作方法上是有问题的。
国际教训与地租治理逻辑
如果我们这代人都做不成的话，我可以明确地说在拉丁美洲发生了什么。五十年代阿根廷已经追上西班牙了，为什么出问题呢？不就是个地租吗？地租套利嘛，没解决好吗？北非中东不就是个地租套利吗？发现油了吗？这个低租套利出了问题嘛。前苏东地区还是个低租套利嘛。这个地租套利过程肯定很难正态分布，不能正态分布，在伦理和法理上没有解决。
那么我们通过伦理和法理上重新梳理，我们让他稍微正态一点，不要太变态就可以了。如果这个道理能说清楚，我想马克思如果是今天活着，他会说的比我清楚。治理逻辑，特别是基于地租剩余价值的治理逻辑，正反两个H方面的辩证非常重要。必须给工业资本提供地租和剩余价值，不然你工业化升级做不出来。你不干这件事情，你就变成香港了，你就会变成明天的美国。工业化没有了，重新返回第三世界，你以为发达国家不会返贫吗？
工业化升级的六大前提
我们回到今天最后一个环节，我想说工业化升级的前提条件是什么？工业化升级的前提条件，我把它归纳为六条。这六条呢，马克思恩格斯归纳略微不同，跟列宁的就完全不同，但我觉得这个归纳是有必要的。我们必须在理论上有所提升和创新，服务提升不创新是不行的。我那天听了汪辉老师的一段话，我觉得他说的有道理，他说不能用西方的经济学或者是社会学的原理来解释当下，越解释越乱；也不能用原来我们的固有的语言来解释当下，越解释越乱。要用新的体系和新的语言来解释当下。
我尝试建立一个新的分析框架，我管他叫工业化升级的前提条件。一个地方能否完成工业化升级，必须具备六个基本的条件。第一，这秩序啊。一个国家但丧失了正常的秩序，出现了混乱，工业化升级就中断了，所以秩序是第一位的。第二，就是制作成本、制度成本必须压缩在合理范畴之下。制度成本一旦高速扩张，工业化升级是没机会的。
东北困境与新加坡模式
如果你不理解秩序和制度成本，这是第一条和第二条，那么我告诉你，东北病就是这两条。第一，秩序出了问题。秩序出问题不是做山雕回来了，是有些同志变成做商标了，所以秩序乱了。第二，是制度成本太高了，都在吃，不光吃地租套利啊，什么都知道。我们注意到俄罗斯啊，注意到吉个斯坦，注意到一些国家，他们经济发展不起来。有些国家地方秩序还凑合，不算太乱，但制度成本高到你难以想象。秩序和制度成本是排第一和第二位的。
那么谁排第三呢？有些地方将地租套利上升到一个无法理解的高度，乃至于开始这工业化，工业化升级结束。最经典的案例是香港，无论是工业组、商业、租房租都高的填上去，任何工业都无法生存。一个月前某个场合大家在讨论客程，也在我就说，麻烦大家回到1997年去看看香港工业化的起点在哪里。为什么那个时候可以四小龙唐队？你不懂地租，你说这些事情北部都会区没意思，你能为工业资本重新提供廉价的抵租嘛？
你不能提供，说这个干什么呢？新加坡比你地方还小，填了块海造出一片工业区来，强行提供工业地租。从海外雇佣了一百五十万廉价的劳工，强行提供市利价值。有了地租和生命价值，新加坡竟然有了工业。好多人都是以专家和学者的身份是港府顾问啊。工业化升级的第四个条件就是生意价值必须向工业资本提供，劳动者剩余。新加坡的办法，一百五十万海外劳工圈在那个工业地上，然后形成了他的工业租正价值，解决了这个问题。
香港、深圳的误区与基础设施
香港能不能解决这个问题呢？当然没有问题的嘛。我们是极简狂魔，推岛交易周推导喜灵州那几个岛，你是要建居住环境有居住，要建工业有工业。香港具有天然最好权益最好条件，需要你懂啊，你懂读懂一下资本论。至于嗯剩余价值的提供，香港本土也有啊，外边也行啊。在这还是想多说一句，深圳在秩序和制度成本上凑合，真算不上好。秩序和制度成本，秩序这两年稍微好一点，制度成本还是高啊。但是他竟然在地租和剩余价值这两个问题上犯了跟香港同样的错误，迅速去工业化，迅速衰落，非常之糟糕。
这个你这个治理，治理一个地方怎么来理解地租呢？难道你就是来加速套利的吗？套完利呢，然后就去工业化，然后就是城市死亡，一个地方。第五个工业化升级的前提条件还是变讯于交通基础设施。电信交通这种基础设施是容易处理的，它是个物理钻识了，但说
基础设施与要素配套
物理建设需要较长的周期，例如印度如果没有电信、交通等基础设施配套，其工业化条件其实是不具备的。工业化升级的第六个前提条件是其他要素配套，即水、电、气等要素的配套调节。第五和第六这两个配套条件属于物理性秩序，其实是比较容易做到的。
制度成本与治理水平
第二是制度成本，第三是地租，第四是增加值，它们考验的可不是政府治理水平，而是地方立法者的道德悲悯。如果地方立法者的道德悲悯缺失，他们就会慌忙地进行疯狂的地租套利，对剩余价值进行残忍的剥夺，用短短十年时间完成一百年的套利，使城市变成一个悲剧。
地租生态圈的价值
关于地租的部分先说这么多，之前讨论了地租生态圈的话题，打算写完后花一次聊天时间详细讲解。除了理论之外，这部分内容也很有趣，对许多投资者具有重要价值。我的一些香港朋友、基金经理很喜欢听这个，认为如果能给出一个完整的分析框架，就能知道在哪个城市投资和生活，去哪些地区投资和生活。
合肥与一线城市的对比
批评归批评，也该表扬一下合肥，合肥做得很好。合肥不仅吸引了很多高校和高科技企业入驻，而且它对工业地租、商业地租和房租的理解是到位的。它看得很远，不会像某些地方那样把京东方这样的高科技企业赶走，甚至在企业有困难时帮忙解决，甚至作为投资方参与，这非常了不起。
上海和杭州做得也还凑合，不算特别好。我原本以为上海先完成“东北话”（注：此处疑为语音识别错误，原意可能指某种特定的政策或现象，保留原词），没想到是深圳先完成，这太扯了。
总结与结语
分析问题大概就是这样，记者（注：疑为“既然”或语气词误识）逃离地租生态圈以后，你再理解地租问题和房子问题就很清晰。这样就好了，明天见。