如何计算房价？ #卢麒元#王保军#茶道书香#投资#经济周期
掌握房价计算，成为半个专家
分享一个计算房价的方法，你在掌握了这套方法之后，大体上就算是半个专家了，不会再出现特别大的失误和错误。另外，不仅你要自己掌握，还要交给你的孩子、你的孙子。为什么要交给你的孩子呢？因为在一般人的一生当中，这个计算方法可能决定他未来一生的幸福。正常人生大约是一百年，在这一百年当中，我们至少可能经历三次最佳的买卖期。抓住一次，人生就平稳了；抓住两次，就可以考虑退休了；抓住三次，对子孙的后代都有所交代了。
核心指标：租售比
房价贵还是不贵，买不买、在哪里买、什么时候买、买什么样的房子，靠直觉吗？靠朋友推荐吗？看一下卢老师的方法，具体内容就是三个笔：租售比、租息比和租税比。通常这三个东西大体上就可以给你结论了。这三者之间的关系是：租售比是最核心的模型，租售比、租税比是干扰因素。
租售比的计算方式就是年租金除以总楼价乘以百分之百。租售比就是这个图了，它的纵轴就是用年租金除以总楼价乘以百分之百。比方说三百万的房子，年租金是六万，它就在二的位置；年租金是十二万，它就在四的位置；年租金在十八或者二十四万，它就是在六和八的位置。
租售比的二八法则
核心的原则就是二八原则。当租售比高于八的时候，砸锅卖铁都要买两套。为什么买两套呢？因为一套用来住，一套用来买卖。当租售比低于二的时候，恋你的足屋都可以卖掉了，连你自己现在住的房子都可以卖掉了。租售比的二八法则是一个极端，可能会在二十到三十年出现一次。卢老师遇到的一次是二零零二年的香港，当时租售比在八的时候买入的，回报是惊人的。
现在国内很多地方的租售比应该是二，应该怎么做呢？其实不用多说了。租售比贷四到六是观察，七是观察形式，不建议搞投资买卖。租售比在三到七，对于刚性需求的人来说就无所谓了。租售比在二是关键决策点，就要考虑买房子了，这个时候适合租房子。租售比在八是关键决策点，就是要考虑买房子了，千万不要再租房子了。
养成计算习惯
租售比是最主要、最核心的技术指标，它具有决定性的意义。建议你以后走到哪里都拿着计算器，到你旅游的地方、到你出差的地方，就算算租售比，一定要仔细计算，养成习惯。它的横轴呢就是时间，过他加上时间的概念。在这张图里其实就指的是房租，过去时间的变化是已经发生的，当下就是此时此刻，未来是你预计的。你把这张图画出来，你其实就自己知道该怎么做了。
干扰因素一：租息比
除了租售比，就是租息比和租税比。租息比就是年利息额除以年租金乘以百分之百。租息比是一个干扰性的因素。举例二零零二年香港买房子的时候，由于金融风暴，为了维持港币的汇率，所以利息最高的时候加到百分之十八，并且在很长一段时间都在百分之十以上。所以很多买了的人就破产、跳楼、烧炭自杀了。这就是利息极度扭曲，利息扭曲造成的租售比的极度扭曲。
正确理解租息比和租售比的关系，才是一个真正的高手处理房价时的必备能力。经济不稳定，利率就越来越成为干扰因素，有时候租息比会变得很夸张。利息极高，就是购房利息比买房房款高得多；利息极低，就是购房的利息比买房房款低得多。利息极低就会导致很多人昏了头去买楼，但是请你记住，经济进入萧条或者说经济危机的时间往往都不会持续太长时间，租息比会很快发生变化。
租息比导致租售比发生剧烈的变化，但是在一般情况下仍然以租售比为主要的参考依据，参考租息比来下决策。一般而言，如果你是三百万的房子，如果年利息是百分之六，就是十八万，房租是十八万，就是一比一，就是一。正常情况下，如果是自用的话，就可以下手了。同样它的横轴是时间，为它加上一个时间的概念，在这张图里其实就是利息的时期了。把这个图画出来，你其实就知道该怎么做了。
干扰因素二：租税比
第二个干扰因素就是租税比，就是年税额除以年租金乘以百分之百。在西方国家大多数都有房产税，大多数都是累进制，有一次性的，有持续性的。有的时候租金还低，不过税收。租税比如果是负值的话，那你就考虑买房子的意义了。为什么在德国百分之六十的人是租房子住呢？就是因为这个个租比比外（注：此处疑为“比较高”或“比例高”），买房一定要仔细看这个个租税比。
中国暂时还没房产税，但是已经建在悬上了（注：疑为“剑在悬上”或“悬在头上”），建议密切关注房产税的推进动作。租售比加上租息笔（注：应为“租息比”）加上租税比，就构成了一个完整体系。这三个比例关系都可以通过图表来进行一目了然。
综合应用与周期思维
你可以练习一下，除了住宅，商业地产还可以看看豪宅，可以看甲乙丙基的写字楼，并且要独立的绘制出租售比的图来，然后把租赁笔（注：应为“租息比”）和租税比的扰动因素加进来。这样的话，大体上你就知道该怎么做了。如果你有了这种训练，那么其他人在跟你说买卖房子的时候，你就不会发生一般性的冲动或者说不理智。即便是在楼市最黑暗的时候，比如这些年，或者说未来，你对具体的楼盘的价格也会有你自己的理解。
那么在你漫长的人生里面，你最主要的投资品是什么呢？可能就是房子。所以你难道不需要一个深刻的认识和理解吗？即便处在一个年龄大的的态态（注：疑为“状态”），你的孩子、你的孙子他们还在成长，也需要为他们积累方法和数据。在他们最好最好的年华里，才能抓住一次、两次乃至三次机会。鲁奇元老师批评超级立租（注：疑为“超级楼市”或特定术语）批评了二十年，但他批评的是政策，他并不反对投资者买房。当然要看租售比，他认为租售比到了八以上，他就会毫不犹豫的借款也好、做什么也好，都要买房。但是如果在恶意下（注：疑为“低位”或“高位”，结合语境应为“高位”）毫不犹豫的卖了。如果你有足够的钱，并且钟情于房地产，你可以把不同地区、在一个国家的不同地区、在全球的不同地区，它的函数关系画出来，选择最优进行投资。好了，以上对于普通人来说已经足够了。
货币价值与周期规律
另外呢，在鲁奇元老师的投资课里面用了很大的力气去讲钱的问题。一般我们在思考问题的时候呢，潜意识里往往认为钱是不变的，一百块今天是一百块，明天还是一百块，十年、二十年、三十年之后呢，只有这套人民币还没有停止流通，它就还是一百块。但是他们的真实价值是变化的，如果你用来搞投资呢，你就会深刻的思考这些问题。
另外关于上面有一句关键的话，就是正常人生大约一百年。在这一百年当中，我们至少可能经历三次的最佳买卖期。抓住一次，人生就平稳了；抓住两次，就可以考虑退休了；抓住三次，你不但对自己有所交代，对子孙后代也有所交代了。为什么这么讲呢？因个周期有它的发展规律和周期，每个周期都起起落落，有繁荣、有衰退、有萧条、有复苏。所谓行情十年河东、十年河西，这都很正常。
周期有五十到一百年、六十年的大周期，也有九到十年的、三年的小周期。另外每个行业有它特有的周期。你有很多资源吗？你有很大的诠释吗（注：疑为“优势”）？你有特别有效的技术发明吗？你能获得政策信息的先知权吗？这个世界上真正留给普通人的发财机会其实并不多。但是周期，也就是所谓的眼光、仙剑（注：疑为“见险”或“先机”）或者叫时机，在低位的时候买，在高位的时候卖，这就是周期的魅力。感兴趣的可以点击下面的小黄车研究一下各种周期，扩展一下事野（注：疑为“视野”），总是没错的。